Słowniczek pojęć

Obraz2

Zarządca nieruchomości to osoba wykonująca zadania powierzone jej przez właściciela nieruchomości. Obowiązki zarządcy nieruchomości obejmują jej kompleksową obsługę, w tym między innymi podejmowanie decyzji związanych z jej zarządzaniem oraz analizowanie i monitorowanie czynników mających wpływ na prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Ponadto warto zaznaczyć, że zarządca prowadzi działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własne ryzyko, dlatego też wprowadzono OC zawodowe zarządców nieruchomości.

Obecnie chcąc zostać zarządcą nieruchomości wystarczy – zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości.

Licencja zarządcy nie jest wymagana i funkcję tę może pełnić osoba wyznaczona przez właściciela lub wspólnotę, niezależnie od wykształcenia, po podpisaniu umowy o sprawowanie zarządu nad daną nieruchomością. 

Zarządcą może zostać jedynie osoba niekarana, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych.

Uprawnienia zarządcy nieruchomości obejmują wykonywanie wszelkich czynności mających na celu reprezentowanie jej właściciela. Ponadto zadania zarządcy nieruchomości wynikające z przepisów prawa to m.in.: prowadzenie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej w zakresie wszystkich obszarów, w których jest ona obsługiwana – począwszy od dokumentów związanych ze stanem technicznym budynków przez ich eksploatację po księgowość oraz archiwizację; zapewnienie kompleksowej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości; zakres tego obszaru działań obejmuje m.in. wyszukiwanie usługodawców, zagwarantowanie bieżącej konserwacji nieruchomości, utrzymywanie czystości czy też zapewnienie ubezpieczenia obiektu; terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń, które stanowią jej wyposażenie; ważnym zadaniem jest szybka reakcja i sprawne usuwanie pojawiających się awarii; zarządca odpowiada również za organizację remontów oraz modernizację budynków, w tym wybranie najkorzystniejszych dla wspólnoty ofert i czuwanie nad prawidłowym przebiegiem prac oraz dotrzymywaniem terminów; przygotowywanie projektów uchwał i umów; od strony finansowej: zapewnienie obsługi konta bankowego, prowadzenie terminowo sprawozdawczości, rozliczenia z urzędami oraz obsługa w zakresie windykacji należności; ważnym elementem jest również zapewnienie mieszkańcom wglądu do rozliczeń finansowych – najlepszą i coraz bardziej powszechną formą dostępu jest możliwość zapoznania się z dokumentacją przez internet; obsługa zebrań wspólnot mieszkaniowych – zarządca zwołuje zebranie, o którym musi w odpowiednim terminie zawiadomić mieszkańców na piśmie, opracowuje porządek obrad oraz sporządza z niego protokół. Rzecz jasna, nie jest to pełen katalog zadań. Zarządzanie nieruchomościami obejmuje bowiem bardzo liczne działania, kwestie te zostały dokładnie uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Szczegółowe informacje na temat ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości określa Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie OC zarządcy nieruchomości z dnia 26 kwietnia 2019 r. Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego, w okresie ubezpieczenia, w związku z zarządzaniem nieruchomością. W przypadku gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób. Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 50 000 euro.

Ustawodawca nałożył na zarządców nieruchomości obowiązek wykupienia polisy OC zawodowej. Świadcząc zatem usługi bez ważnej polisy możesz liczyć się z karami za brak OC zarządcy nieruchomości, które mogą wynieść od czterokrotności do nawet dziesięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia zarządcy. Szacunkowo może ona wynosić nawet 54.000 zł.

Powinna określać zakres zarządzania nieruchomością. Stronami takiego dokumentu jest właściciel, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości oraz zarządca nieruchomości. Umowa wymaga dla swojej ważności zachowania formy pisemnej lub elektronicznej – musi być zawarta albo na piśmie, albo elektronicznie, zaopatrzona w kwalifikowany podpis elektroniczny. 

W umowie należy wskazać:     

  • strony umowy;
  • przedmiot umowy;
  • prawa i obowiązki stron;
  • czas trwania umowy;
  • wynagrodzenie przysługujące zarządcy – wysokość, terminy i sposób płatności.

To rodzaj ubezpieczenia majątkowego, który chroni ubezpieczonego na wypadek szkód wyrządzonych przez niego osobom trzecim w wyniku czynu niedozwolonego (odpowiedzialność deliktowa) albo w przypadku niewywiązania się lub błędnego wywiązania się z umowy (odpowiedzialność kontraktowa). Ubezpieczenie OC obowiązuje również wtedy, gdy szkoda powstanie z winy osoby, za którą ubezpieczony odpowiada według przepisów prawa cywilnego. Świadczenie z tytułu polisy odpowiedzialności cywilnej wypłacane jest poszkodowanemu.

  • Powstałe na skutek czynu niedozwolonego lub niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania
  • Wyrządzone w wyniku rażącego niedbalstwa
  • Wyrządzone przez pracowników ubezpieczonego z winy umyślnej
  • Wskutek awarii urządzeń sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej lub innych urządzeń i instalacji

Tak jak w innych ubezpieczeniach, obowiązkowe ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód wyrządzonych przez ubezpieczonego zarządcę osobom bliskim (małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu) oraz szkód polegających na zapłacie kar umownych, oraz szkód powstałych na skutek działań wojennych, rozruchów, zamieszek oraz aktów terroru.

Ochroną ubezpieczeniową są objęte uchybienia oraz szkody, które mają miejsce na obszarze Rzeczpospolitej Polskiej.

Ubezpieczenie może zostać zawarte na okres 12 miesięcy.

Do ubezpieczenia wymagane są: dane osobowe przedsiębiorcy, adres prowadzonej działalności, NIP/REGON. Informacje:

  • kiedy przedsiębiorca uzyskał wspomnianą już wcześniej licencję zarządcy nieruchomości,
  • jaką liczbą nieruchomości zarządza,
  • od kiedy prowadzi swoją działalność,
  • jaka liczba szkód powstała w ostatnim roku jego pracy.

Składka jest głównie uzależniona od wysokości przychodów uzyskiwanych z zarządu nieruchomościami, bezszkodowego przebiegu ubezpieczenia oraz stażu wykonywania zawodu. Im mniej szkód tym tańsze ubezpieczenie. Jednakże jeśli kiedyś do nich doszło, należy przedstawić historię ich powstania oraz kwotę na jaką zostało wypłacone odszkodowanie.

Niektórzy ubezpieczyciele doliczają składkę za zatrudnionych pracowników lub ilości zarządzanych obiektów. W przypadku ubezpieczenia nadwyżkowego składka jest uzależniona od: wybranej sumy gwarancyjnej, wysokości osiąganych obrotów, rodzajów prowadzonej działalności, okresu ubezpieczenia, zakresu udzielanej ochrony oraz indywidualnej oceny ryzyka.

Zarządca nieruchomości powinien zwrócić uwagę na sumę gwarancyjną, jaką oferuje dane towarzystwo ubezpieczeniowe. Jej ustawowa wartość, wynosząca minimalnie 50 000 euro, może nie wystarczyć na pokrycie powstałej szkody, zwłaszcza w przypadku zarządzania dużymi lub wieloma nieruchomościami. Więksi przedsiębiorcy powinni więc rozważyć skorzystanie z wyższych sum, które w niektórych towarzystwach ubezpieczeniowych wynoszą nawet 1,5 mln euro.

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do natychmiastowego zawiadomienia swoich klientów o wszystkich zmianach w polisie OC. Jeśli zarządca nieruchomości nie dopełni tego obowiązku, klient ma prawo do wypowiedzenia umowy na zarządzanie nieruchomością. Przed tym powinien jednak wysłać pisemne wezwanie  do przedstawienia kopii dokumentu ubezpieczenia i odczekać co najmniej 7 dni na odpowiedź.

Na podstawie analizy umowy zawartej pomiędzy zarządcą, a klientem możliwe jest ustalenie czy zaistniała szkoda jest wynikiem zaniedbań ze strony zarządcy nieruchomości. Odpowiedzialność ubezpieczyciela obejmuje tylko ten zakres czynności zarządcy, który jest ujęty w umowie. Powierzane zakresy czynności wchodzących w zakres zarządzania obiektem są różne i nie zawsze obejmują nawet wszystkie „standardowe czynności” wynikające z ustawy.

Jeśli zarządca nieruchomości jest również administratorem danych osobowych, a zazwyczaj tak jest, wskazane jest posiadanie przez niego ubezpieczenia chroniącego go przed cyber ryzykiem.

Ubezpieczenie Cyber pozwala na ograniczenie szkód powstałych w wyniku zagrożenia cybernetycznego, takiego jak: ataki hakerskie, próby wymuszenia, utrata danych i naruszenia przepisów związanych z RODO. Zapewnia ochronę na wypadek kar administracyjnych, oraz innych następstw związanych z utratą lub ujawnieniem danych, w tym kosztów ekspertów jakie powstały w związku z ubezpieczonym zdarzeniem.

Ubezpieczenie OC pracodawcy stanowi „klasyczną” klauzulę rozszerzającą ochronę ubezpieczenia OC działalności przedsiębiorstwa. Dotyczy to każdej osoby prowadzącej przedsiębiorstwo na własny rachunek i zatrudnia pracowników. Jest to rodzaj odpowiedzialności, jaką ponosi pracodawca za szkody jakie doznał pracownik w wyniku uszczerbku na zdrowiu wskutek wypadku przy pracy lub choroby zawodowej, bądź jaka zaistniała na skutek śmierci pracownika w następstwie wymienionych zdarzeń.

Tak. Ubezpieczenie pracodawcy rozszerzone o dodatkową ochronę pracowników spowoduje, że w razie wypadku przy pracy to ubezpieczyciel, a nie zarządca, zrekompensuje poszkodowanemu poniesione szkody.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pracodawcy ma na celu ochronę zarządcy przed negatywnymi skutkami finansowymi roszczeń zgłaszanych przez jego pracowników, na skutek szkód doznanych przez nich w wyniku wypadku przy pracy.

Polisa zwalnia ubezpieczonego pracodawcę z konieczności uruchomienia własnych środków finansowych i problemów związanych z procedurą rozpatrywania roszczeń zgłaszanych przez pracownika, albowiem Towarzystwo Ubezpieczeniowe przejmuje na siebie całe postępowanie wyjaśniające i pokrywa ewentualne koszty postępowania sądowego.

Ubezpieczenie dedykowane osobom fizycznym posiadającym licencję zawodową w zakresie sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Zakres ubezpieczenia określa w Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2009 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej osoby sporządzającej świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącego samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz.U. 2009, Nr 224, poz.1802).

Punkt § 2. 1. Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna osoby sporządzającej świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2009 r. punkt § 4. 1. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia, którego skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25 000 euro.

To odpowiedzialność producenta za wprowadzenie do obrotu wadliwego produktu. Dotyczy to zarówno szkód majątkowych, jak i osobowych. Jeżeli wykupimy ubezpieczenie OC produktu, ubezpieczyciel będzie pokrywał koszty związane z koniecznością naprawienia szkody wyrządzonej przez wadliwie wykonaną przez nasze przedsiębiorstwo usługę lub produkt. Istnieje wiele przykładów, kiedy OC produktu chroni przedsiębiorcę, szczególnie, jeżeli weźmiemy pod uwagę szkody na osobie, które mogą być bardzo kosztowne. Ktoś może na przykład w niefortunny sposób użyć przedmiotu i doznać szkody. Jeżeli producent nie zamieścił w instrukcji obsługi odpowiednich środków ostrożności, poszkodowany teoretycznie może próbować pozywać go z tytułu odpowiedzialności cywilnej za produkt.

Zdarza się, że zarządca nieruchomości pracuje w wynajmowanym biurze. Dlatego warto rozważyć rozszerzenie OC na wypadek wyrządzenia w nim szkód. Dotyczy to także nieruchomości dzierżawionej, wypożyczonej czy leasingowanej. Ochrona obejmuje m.in. zniszczenie ścian, okien, podłóg, futryn w wyniku źle przeprowadzonego remontu lub zdarzeń losowych.

Ochroną objęte są szkody w elementach stałych w obrębie wynajmowanego biura, z wyłączeniem własności ubezpieczonego. Oznacza to, że ubezpieczyciel pokryje szkodę np. gdy zarządca upuści coś na podłogę i zniszczy parkiet.

Rozszerzona odpowiedzialność zarządcy nieruchomości obejmuje także szkody rzeczowe i na osobie.

Na przykład jeśli w biurze będzie wystający panel podłogowy, o który ktoś się potknie i w wyniku tego potknięcia dozna uszczerbku na zdrowiu może domagać się rekompensaty. Roszczenie takie może zostać uznane przez ubezpieczyciela, jeśli zarządca posiada wykupioną szerszą ochronę.

Szkody rzeczowe z kolei obejmują utratę, zniszczenie lub uszkodzenie przedmiotów. Na przykład gdy na parkingu zarządcy na szybę samochodu klienta spadnie gałąź z nieprzyciętego drzewa.

Ubezpieczenie obejmuje sprzęt elektroniczny (np. serwery, komputery stacjonarne czy dyski zewnętrzne) – jeśli ww. sprzęt ulegnie awarii, zniszczeniu lub zostanie utracony, np. w wyniku kradzieży z włamaniem.

Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot działający na podstawie ustawy prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jej podstawowym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych oraz innych potrzeb zrzeszonych w niej członków. Odbywa się to za pomocą dostarczania im lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, ale również lokali o innym przeznaczeniu.

Wspólnota mieszkaniowa w polskim porządku prawnym ma status tzw. ułomnej osoby prawnej. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, tj. jednostkę organizacyjną, mogącą nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną (art. 6 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.), a także zawierać umowy cywilne, w tym oczywiście dotyczące ubezpieczeń majątkowych.

Za zawarcie umowy ubezpieczenia oraz prawidłowość jej zawarcia odpowiada zarząd, przy czym w świetle ustawy o własności lokali reprezentuje on interes ubezpieczeniowy wspólnoty mieszkaniowej. Najważniejsze dwa produkty ubezpieczeniowe zabezpieczające wspólnotę mieszkaniową to ubezpieczenie mienia od zdarzeń losowych oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w związku z posiadaniem mienia i zarządzaniem nieruchomościami.

  • Ubezpieczenie mienia od ognia i innych zdarzeń losowych (najlepiej w formule „od wszystkich ryzyk”)
  • OC w związku z posiadaniem mienia i zarządzaniem nieruchomości, w szczególności w zakresie zalań
  • Ubezpieczenie od powodzi (oraz od przesiąkania wód gruntowych i przypowierzchniowych w wyniku intensywnych opadów deszczu lub śniegu)
  • Ubezpieczenie od samoistnego pękania oraz rozszczelnienie przewodów i urządzeń wodno-kanalizacyjnych i centralnego ogrzewania
  • Ubezpieczenie od przepięcia i przetężenia niezależnie od przyczyny powstania
  • Ubezpieczenie od kradzieży, wandalizmu i dewastacji
  • Ubezpieczenie szyb i innych szklanych przedmiotów (niezależnie od przyczyny)
  • OC za szkody w nieruchomości wspólnej
  • OC za szkody powstałe wskutek poszukiwania przyczyn awarii
  • Ubezpieczenie członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Ubezpieczenie ma za zadanie pokryć straty w mieniu powstałe wskutek pożaru oraz innych zdarzeń losowych, m. in.: opadów i wyładowań atmosferycznych, huraganu, powodzi, gwałtownych ruchów powierzchni ziemi, zalania wskutek uszkodzeń sieci wodociągowych czy kanalizacyjnych i innych wymienionych w ogólnych warunkach ubezpieczenia.

W przypadku wspólnoty zadbać należy, aby suma ubezpieczenia odpowiadała wartości nowej nieruchomości, która nazywana jest wartością odtworzeniową. Przy szkodach o niewielkiej wartości sięgających do kilkudziesięciu tysięcy złotych, wspólnota mieszkaniowa może nie odczuć, że odszkodowanie nie zostało pokryte w całości, ponieważ budżet z funduszu remontowego wystarczy na pokrycie różnicy między szkodą, a wartością odszkodowania. Najważniejsza funkcja umowy ubezpieczenia realizuje się w momencie szkody całkowitej lub innej o dużej wartości, gdy właściciele lokali tracą swoje lokum. W pierwszym przypadku wspólnota mieszkaniowa może liczyć na wypłatę kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia budynku do stanu nowego, w drugim zaś odszkodowanie zostanie pomniejszone o techniczne zużycie budynku (wspólnota nie uzyska pieniędzy na pokrycie pełnego kosztu remontu).